Darmstadt Aktuell

Der aktuelle Immobilienmarktbericht 2024 für das Stadtgebiet Darmstadt ist erschienen.

Datengrundlage für den Bericht sind die Kaufverträge aus dem Jahr 2023, die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt eingegangen sind.

Die Transaktionen des vergangenen Jahres wurden statistisch ausgewertet und die Ergebnisse in Grafiken und Tabellen dargestellt. Der Bericht zeigt unter anderem die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen im Jahresverlauf sowie Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren für verschiedene Objektarten. Vergleichsfaktoren für den örtlichen Immobilienmarkt werden ebenfalls angegeben. Sie dienen dem Finanzamt sowie Steuerberatern bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien.

Die Auswertungen basieren auf dem aktuellen Datenmaterial von tatsächlich getätigten Immobilienverkäufen in Darmstadt. Sie haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer wie z. B. Kaufinteressenten, Architekten, Immobilienmakler oder Sachverständige und Kreditinstitute.

Der Immobilienmarktbericht 2024 wurde auch in diesem Jahr mit großem Interesse erwartet. Die Auswertungen zeigen, dass in Darmstadt trotz des Anstiegs der Hypothekenzinsen die Kaufpreise bei den registrierten Verträgen nach wie vor hoch sind. Von einer Blase, die geplatzt sei, kann hier nicht gesprochen werden. Allerdings ist die Zahl der Transaktionen relativ gering, obwohl der Bedarf an Wohnraum hoch ist. Das deutet auf ein gewisses Abwarten hin. Besonders der Markt von Neubauwohnungen ist fast verschwunden.

Hier einige Ergebnisse:

Allgemeine Marktentwicklung
Im Jahr 2023 wurden auf dem Darmstädter Immobilienmarkt rund 395 Millionen Euro umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr sank der Geldumsatz um rund 173 Millionen Euro und auch die Anzahl der Transaktionen hat sich um 90 Fälle verringert.
Insgesamt wechselten 1.046 Immobilien den Eigentümer. Davon waren 596 Wohnungseigentumseinheiten, 363 bebaute und 87 unbebaute Grundstücke. Zum Vergleich: 2022 waren es 1.136 Veräußerungen, darunter 705 Wohnungseigentumseinheiten, 345 bebaute und 86 unbebaute Grundstücke.

Bauplätze für Wohnhäuser
Der durchschnittlich gezahlte Quadratmeterpreis für Wohnbauland betrug im vergangenen Jahr 1.349 Euro (7 Verkäufe) und es wurden 0,4 Hektar Fläche umgesetzt (2022: 1,2 Hektar). Im Jahr 2022 lag der Durchschnittspreis bei 960 Euro/m² (15 Verkäufe). Bei der Interpretation dieses Preises ist zu beachten, dass auch im vergangenen Jahr ein großer Teil der Fläche für den Geschosswohnungsbau von Wohnungseigentumsanlagen mit hoher Grundstücksausnutzung vorgesehen ist.

Einfamilienhäuser
165 Einfamilienhäuser (2022: 138 Häuser) fanden neue Eigentümer. Für ein Reihenmittelhaus wurden durchschnittlich 528.000 Euro (2022: 549.000 Euro) gezahlt. Die mittleren Preise für Reihenendhäuser und Doppelhaushälften lagen bei 611.000 (2022: 533.000 Euro) bzw. 558.000 Euro (2022: 585.000 Euro). Klassische freistehende Einfamilienhäuser wurden 80-mal verkauft bei einem Mittelpreis von 702.000 Euro (2022: 72 Verkäufe, 724.000 Euro). 88 Prozent der Objekte waren älter als 30 Jahre.
Neugebaute Reihenhäuser oder Doppelhaushälften waren nicht am Markt vertreten.

Eigentumswohnungen
Auf dem Immobilienmarkt einer Großstadt sind Eigentumswohnungen ein bedeutendes Marktsegment. Auch Darmstadt ist da keine Ausnahme. Nach Jahren mit steigenden Preisen und Umsatzzahlen zeigten die Daten des letzten Jahres ein anderes Bild. Mit rund 119 Millionen Euro wurden etwa 30 Prozent weniger Umsatz als im Jahr 2022 erzielt. Auch die Zahl an Wohnungsverkäufen ist im Jahr 2023 um rund 12 Prozent gesunken.
Neubaueigentumswohnungen kosteten im Durchschnitt einschließlich Kfz-Stellplatz 6.726 Euro je Quadratmeter (2022: 6.880 Euro/m²). In diesem Bereich wurden lediglich noch 1.672 m² Wohnfläche umgesetzt (2022: 6.543 m²) bei 35 Käufen (2022: 93 Käufe). Die Auswertung über die vergangenen Jahre zeigt, dass die durchschnittlichen Quadratmeterpreise von Neubauwohnungen nach Jahren des Anstiegs im letzten Jahr gesunken ist.

Analyse der Erwerbergruppen
Die Auswertung zeigt, dass ungefähr 80 Prozent der Käufer von Einfamilienhäusern bereits in Darmstadt ihren Wohnsitz hatten (2022: 75 Prozent). Rund 17 Prozent kamen aus dem Kreis Darmstadt-Dieburg oder dem übrigen Hessen.
Der Anteil der überregionalen Vermarktung von Neubauwohnungen ist im letzten Jahr weiter um drei Prozentpunkte gestiegen und liegt nun bei rund 16 Prozent.

Der neue Immobilienmarktbericht Darmstadt 2024 kann kostenfrei als PDF-Datei über die Homepage (www.gaa-darmstadt.de/marktbericht.html) heruntergeladen werden. Die Druckausgabe ist für 40 Euro bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhältlich (Telefon 13-2192 oder -2619, info@1sp4mgaa-darmstadt.abde).

Außerdem sind die aktuellen Bodenrichtwerte für das Stadtgebiet Darmstadt im Internet veröffentlicht (www.gaa-darmstadt.de/bodenrichtwerte.html).